Estudio SERNAC: Diferencias de hasta un 19% en el costo total de un crédito hipotecario

Hasta un 19% diferencia en el Costo Total del Crédito, esto es, alrededor de diez millones de pesos, se podría encontrar un consumidor al pedir un crédito hipotecario de 1.500 U.F. a 20 años plazo, según un estudio realizado por el SERNAC.

El estudio fue realizado con antecedentes recopilados entre el 16 y el 20 de junio del 2014 en base a los antecedentes publicados por las distintas entidades financieras en sus simuladores e información disponible en sus sitios web institucionales.

Para realizar este estudio se tomó como base un crédito hipotecario de UF 1.500 (75% del valor de una propiedad de UF 2.000) a 20 años plazo, como puede ser un departamento DFL2 nuevo en la Región Metropolitana.

 

Instituciones indagadas
Bancos	Banefe Bice BBVA Condell Consorcio Corpbanca BCI Banco de Chile Banco del Desarrollo Internacional	Banco Estado Falabella Itaú Chile BCI Nova (*) París (*) Ripley (*) Santander Chile Scotiabank Security Tbanc
Agentes Administradores	Bice Hipotecaria Cimenta Mutuo Hipotecario Chilena Consolidada (*) Concreces Contempora (*) Cruz Del Sur – Principal Euroamerica (*)	Hipotecaria La Construcción Mapfre (*) Metlife Ohio National Penta Vida (*) Renta Nacional
Cajas de Compensación	18 de Septiembre (*) Gabriela Mistral (*) La Araucana	Los Andes Los Héroes (*)
Cooperativas de Ahorro y Crédito	Ahorrocoop (*) Capual (*) Coocretal (*) Coopeuch	Detacoop (*) Lautaro Rosas (*) Oriencoop (*)

 

(*) Sin información de oferta de producto.

 

Para facilitar la cotización, este estudio considera la Carga Anual Equivalente o CAE[1] y el Costo Total del Crédito.

Al revisar el desglose de los costos totales de un crédito hipotecario, se puede observar que un 61,7% corresponde al capital y un 33% a intereses. El resto a seguros y a los gastos operacionales.

Desglose de gastos de créditos hipotecarios[2] en UF

(75% de financiamiento, valor propiedad UF 2.000, 20 años plazo)

CAE y el Costo Total del Crédito

Al observar la CAE, se puede apreciar que existen diferencias que pueden alcanzar hasta el 49%. Es decir, un deudor de crédito hipotecario estaría pagando una CAE que va entre 4,19% y 6,25% anual por un crédito hipotecario por UF 1.500 (75% del valor de una propiedad de UF 2.000) a 20 años plazo.

En el caso del Costo Total del Crédito, se aprecia una diferencia de hasta un 19%. Esto quiere decir que un consumidor que contrate un crédito hipotecario por 1.500 U.F., terminaría pagando entre 2.214 U.F. ($53.295.408) y 2.632 U.F. ($63.357.504), más de diez millones de pesos de diferencia.

Costo Total y Carga Anual Equivalente[3] para créditos hipotecarios[4].

Tipo de institución	Nombre	Nombre producto	Tipo crédito hipotecario[5]	Tipo de tasa	Costo total	CAE
Cajas de Compensación	La Araucana	Mutuo Recursos Propios	MH	Fija	2.632	6,25%
Cajas de Compensación	La Araucana	Mutuo Endosable	MHE	Fija	2.632	6,25%
Bancos	Bice	Mutuo Preferente	MHE	Fija	2.540	5,82%
Bancos	Tbanc (b)	Bci Paga la Mitad	MH	Fija	2.529	5,29%
Bancos	BBVA (a)	Crédito Hipotecario Tasa Fija	MH	Fija	2.506	5,59%
Bancos	Corpbanca	Mutuo Hipotecario Tasa Fija	MHE	Fija	2.470	5,47%
Bancos	Bice	Mutuo Clásico	MHE	Fija	2.463	5,44%
Agentes administradores	Cruz del Sur – Principal	Dividendo Rebajado	MH	Fija	2.458	5,34%
Bancos	Itaú	Itaú Home 90%	MH	Fija	2.453	5,39%
Bancos	Tbanc (b)	Bci Home Extra	MH	Fija	2.449	5,23%
Cajas de Compensación	Los Andes (b)	Mutuo Hipotecario	MH	Fija	2.449	5,27%
Bancos	Bice	Dividendo Flexible	MHE	Fija	2.444	5,35%
Agentes administradores	Cruz del Sur – Principal	Full Flexible	MH	Fija	2.444	5,35%
Agentes administradores	Cruz del Sur – Principal	Mutuo Clásico (hasta 80%)	MH	Fija	2.444	5,35%
Agentes administradores	Cruz del Sur – Principal	Autoajustable	MH	Fija	2.444	5,35%
Bancos	Scotiabank	Scotiahouse Tasa Semi-Variable 3	MH	Variable	2.441	5,33%
Bancos	De Chile	Mutuo Hipotecario Tasa Mixta 5 años	MH	Mixta	2.422	5,23%
Bancos	Falabella	Mutuo Recursos Propios	MH	Fija	2.422	5,24%
Bancos	De Chile	Mutuo Hipotecario Tasa Fija	MH	Fija	2.420	5,22%
Agentes administradores	Metlife Mutuos Hipotecarios S.A.	Mutuo Hipotecario Flexible	MH	Fija	2.417	5,21%
Bancos	BBVA (a)	Crédito Hipotecario Tasa Variable 5 años	MH	Variable	2.384	4,99%
Bancos	De Chile	Mutuo Hipotecario Tasa Mixta 3 años	MH	Mixta	2.366	4,95%
Bancos	Scotiabank	Scotiahouse Tasa Fija	MH	Fija	2.357	4,91%
Bancos	BBVA (a)	Crédito Hipotecario Tasa Variable 3 años	MH	Variable	2.355	4,85%
Bancos	Itaú	Itaú Home Súper Tasa	MH	Mixta	2.350	4,83%
Agentes administradores	Bicehipotecaria	Mutuo Hipotecario Full Elección	MH	Fija	2.348	4,87%
Bancos	Security	Mutuo Hipotecario estándar	MH	Fija	2.346	4,86%
Bancos	Security	Hipotecario Flexible	MH	Variable	2.346	4,86%
Bancos	Consorcio	Mutuo Hipotecario Tradicional	MH	Fija	2.346	4,85%
Bancos	Santander	Superhipoteca normal	MH	Fija	2.324	4,76%
Bancos	De Chile	Mutuo Hipotecario Tasa Variable	MH	Variable	2.242	4,31%
Bancos	Bice	Mutuo Repactable	MHE	Variable	2.227	4,25%
Bancos	Santander	Superhipoteca Mixta	MH	Mixta	2.225	4,25%
Bancos	Estado	Mutuo Hipotecario Recursos Propios	MH	Fija	2.214	4,19%

 

(a)      Un mes de gracia. (b) Dos meses de gracia.

 

Tasa de interés

Otra de las variables relevantes al momento de evaluar un crédito hipotecario es la tasa de interés.

Las tasas de interés para créditos en U.F. financiados a tasa fija, oscilaron entre 3,50% y 5,59% anual, alcanzando una diferencia de 60%. La tasa inferior se observó en el sector bancario, mientras que la superior en el sector de las Cooperativas de Ahorro y Crédito.

 

Dividendo a Pagar

El dividendo total a pagar para créditos en U.F. financiados a tasa fija mostró un piso de 9,32 U.F. (cerca de $223 mil) y un techo de 10,96 U.F (casi $262 mil  mensual, lo que refleja una diferencia de 18%.

Seguros

Al analizar el costo de seguros (desgravamen e incendio con adicional de sismo) de créditos hipotecarios en U.F., se observan diferencias de hasta 228%; con un mínimo de 0,2574 U.F. ($6.196) en el sector bancario; y un máximo de 0,8448 U.F. ($20.336) en las Cajas de Compensación, en cada pago mensual[6].

Gastos operacionales

En este punto, se observaron diferencias de hasta 88%, al considerar un monto mínimo a pagar de 17 U.F. ($409 mil) y un monto máximo de 32 UF ($770 mil)

 

Conclusiones 

• En el caso del Costo Total del crédito, se observa una diferencia de hasta 19%. Es decir, un consumidor estaría pagando entre UF 2.214 y UF 2.632 por un crédito de 1.500 U.F., más de diez millones de pesos de diferencia.

 

• Para este mismo monto, se aprecian diferencias de CAE que llegan hasta un 49% (entre un 4,19% y 6,25% anual)

 

• En cuanto al costo del dividendo para créditos en U.F. financiados a tasa fija, las diferencias fluctúan entre 9,32 U.F. y un máximo de 10,96 U.F mensual, esto es, una diferencia de un 18%.

 

• Los seguros de desgravamen e incendio con sismo registran diferencias de hasta 228% (entre 0,2574 U.F. ($6.196) hasta 0,8448 U.F. ($20.336)).

 

• En el caso de los gastos operacionales, las diferencias llegan hasta un 88%.

 

• Para conocer en detalle todos los antecedentes, revise el informe adjunto en www.sernac.cl

 Derechos del consumidor hipotecario

Los consumidores tienen una serie de derechos al momento de solicitar un crédito hipotecario. Entre ellos:

• Derecho a exigir en los contratos de crédito hipotecario la hoja de resumen que debe ir en la primera hoja del contrato con el costo y las principales condiciones del mismo.
• Las cotizaciones de créditos hipotecarios deben tener una vigencia de al menos siete días hábiles. Es decir, en ese plazo, no le pueden cambiar las condiciones ofrecidas lo que le permite cotizar y comparar con otros oferentes.
• Tiene derecho a ser informado por escrito de las razones objetivas del rechazo a la contratación del crédito hipotecario.
• El proveedor no puede exigir al consumidor la inclusión, contra su voluntad, deotra hipoteca que no sea la que garantiza el crédito que se contrata.
• Recuerde que en los créditos hipotecarios solo es obligatoria la contratación de seguros de desgravamen e incendio. Los demás seguros son de contratación voluntaria.
• El consumidor tiene derecho a pedir en cualquier momento información sobre el crédito hipotecario que posee y la institución tiene obligación de responder en un máximo de 3 días hábiles. De todas maneras la institución debe informar trimestralmente al consumidor el estado de su crédito.
• Los consumidores tienen derecho a conocer la liquidación total del crédito a su solicitud.
• Tienen derecho a terminar el contrato de crédito hipotecario por su sola voluntad una vez que hayapagado toda la deuda del crédito, incluyendo el costo de prepago.

 

Recomendaciones

A la hora de contratar un hipotecario, es recomendable evaluar la oferta de propiedades que ofrece el mercado, ajustándose tanto a las necesidades como a la capacidad de pago.

Es primordial tener una renta compatible con el dividendo. Una recomendación puede ser que el gasto del dividendo no sea superior al 25% de la renta líquida mensual. Hoy en día, para solicitar un crédito hipotecario es necesario contar con un pie mínimo para la compra de una propiedad.

Al cotizar, es fundamental tener especial consideración en la Carga Anual Equivalente (CAE) y el Costo total del Crédito (CTC), ya que estos indicadores incorporan todos los costos asociados a un crédito hipotecario.

Asimismo, se aconseja evaluar por separado otros costos asociados, tales como seguros y gastos operacionales. No olvide que los seguros aunque obligatorios (desgravamen e incendio), pueden ser contratados separadamente.

Por último, siempre revise los requisitos y contratos asociados al crédito. Pida explicaciones frente a disposiciones que no comprenda. Hay que resaltar que las cláusulas abusivas son nulas y el SERNAC está constantemente analizando los contratos de este mercado.

Es importante que los consumidores exijan y revisen sus pólizas de seguro, en especial, el costo o prima; el deducible, es decir, la cantidad de dinero que no cubre la póliza y que depende de diversos factores; la cobertura, esto es, los montos

comprometidos ante la ocurrencia de los siniestros contratados por el consumidor; y  especialmente las restricciones o aquellos factores que no son cubiertos por el contrato.

[1] La CAE en créditos hipotecarios es el indicador que, expresado en forma de porcentaje, revela el costo en un período anual, cualquiera sea el plazo pactado para el pago de la obligación.

La CAE incluye el capital, tasa de interés, el plazo del crédito hipotecario, todos los seguros asociados al crédito hipotecario y los gastos o cargos por productos o servicios voluntariamente contratados, si los hubiere.

[2] Incorpora productos hipotecarios simulables y comparables a 20 años, en UF, a tasa fija, variable o mixta.

[3] Cálculo en tasa anualizada simple sin incluir gastos operacionales, en base a los parámetros definidos por el reglamento de crédito Hipotecario.

[4]  Incorpora productos hipotecarios simulados a 20 años, en UF, a tasa fija, variable o mixta. Crédito hipotecario UF 1.500.

[5] MH: Mutuo hipotecario, MHE: Mutuo hipotecario endosable, s/i: sin información.

[6][6]Aproximado, ya que en algunos casos el valor del seguro de desgravamen es decreciente porque se va calculando como un porcentaje del saldo insoluto de la deuda.